लखक: प्रतीक दंतारा द्वारा, ईपीसी सदस्य, इंडियन आरईआईटी एसोसिएशन और नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट के मुख्य निवेशक संबंध अधिकारी एवं रणनीति प्रमुख
रियल एस्टेट लंबे समय से भारतीय निवेश पोर्टफ़ोलियो का एक बुनियादी घटक रहा है, जो स्थिर नकदी प्रवाह (कैश फ़्लो) के साथ पूँजी वृद्धि (कैपिटल ऐप्रिसिएशन) भी देता है। हालाँकि, वाणिज्यिक संपत्ति (कमर्शियल प्रॉपर्टी) में निवेश करना विशेष रूप से महानगरों और प्रथम श्रेणी [टियर-1] के शहरों में चुनौतीपूर्ण होता है। क्योंकि इन शहरों में संपत्ति ख़रीदने के लिए बड़ी पूँजी की ज़रूरत होती है। साथ ही, प्रॉपर्टी का प्रबंधन भी जटिल होता है, जिस कारण कई निवेशकों के लिए व्यावसायिक कार्यालयों की जगह, मॉल जैसी प्रॉपर्टी हासिल करना मुश्किल हो जाता है।
REIT यानी ‘रियल एस्टेट इंवेस्टमेंट ट्रस्ट’ इस तरह की चुनौतियों का समाधान देता है। यह निवेशकों को न्यूनतम पूँजी के साथ रियल एस्टेट में निवेश करने का अवसर देता है। REIT प्रॉपर्टी का प्रबंधन पेशेवर प्रबंधकों द्वारा किया जाता है। इस प्रकार इसने रियल एस्टेट निवेश को सरल और अधिक व्यापक रूप से सुलभ बना दिया है। आइए, REITs की मूलभूत संरचना और निवेश में उनकी भूमिका को समझें।
REIT क्या है?
भारत में REIT या रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट को भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) द्वारा नियंत्रित किया जाता है REIT एक ऐसा निवेश वाहन है, जो आय उत्पन्न करने वाली अचल संपत्तियों (रियल एस्टेट।एसेट्स) का स्वामित्व या संचालन करता है।
रि-आईटी एक “कुल रिटर्न” निवेश उत्पाद होता है, जो आमतौर पर किराये की आय और समय के साथ पूंजी प्रोत्साहन प्रदान करता है। REIT में निवेश करने से निवेशकों को बिना प्रत्यक्ष रूप से संपत्ति खरीदे भी, संपत्ति से होने वाली आय का एक हिस्सा हासिल होता है।
भारत में REIT को अपने नकदी प्रवाह (कैश फ़्लो) के कम से कम 90% भाग को साल में दो बार वितरित करने की ज़रूरत होती है। जबकि भारत में सूचीबद्ध पांच REIT हर तीन महीने में ये वितरण करते हैं।
भारत में पहला रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) अप्रैल 2019 में सूचीबद्ध हुआ था। वर्तमान में, भारतीय स्टॉक एक्सचेंजों पर पांच REIT सूचीबद्ध हैं – एम्बेसी ऑफिस पार्क्स REIT, माइंडस्पेस बिजनेस पार्क REIT, ब्रुकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट ट्रस्ट, नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट और नॉलेज रियल्टी ट्रस्ट (सूचीबद्धता के क्रम में)। भारत में इन पांच सार्वजनिक रूप से सूचीबद्ध रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्टों (REIT) ने चालू वित्त वर्ष की तीसरी तिमाही के दौरान 3.8 लाख से अधिक यूनिटधारकों को सामूहिक रूप से ₹2,450 करोड़ से अधिक का वितरण किया है। {स्रोत: इंडियन REIT एसोसिएशनन (IRA डेटा)}।
REIT में निवेश कैसे करें?
REIT में निवेश करना बहुत आसान है। किसी भी निवेशक के पास डिमैट अकाउंट होना चाहिए, जिसके माध्यम से वे विभिन्न स्टॉक एक्सचेंजों पर REIT की यूनिट्स ख़रीद सकते हैं। REIT खुदरा, विदेशी संस्थागत निवेशकों और घरेलू संस्थागत निवेशकों के लिए उपलब्ध हैं।
REIT में निवेश क्यों करना चाहिए?
सुलभता– REIT में कम पूँजी के साथ पेशेवर रूप से प्रबंधित रियल एस्टेट संपत्तियों का स्वामित्व हासिल किया जा सकता है।
तरलता (लिक्विडिटी)– REIT की यूनिट्स स्टॉक एक्सचेंज पर आसानी से खरीदी और बेची जा सकती हैं, जैसे कि इक्विटी शेयर।
पारदर्शिता– REIT उच्च स्तर की पारदर्शिता बरतते हैं, क्योंकि सेबी के नियमन के तहत इन्हें मज़बूत प्रशासनिक ढाँचे और ख़ुलासा ज़रूरतों का पालन करना पड़ता है।
टैक्स-कुशल रिटर्न– REIT अपने नकदी प्रवाह का 90% से अधिक अर्ध-वार्षिक रूप से वितरित करने के लिए बाध्य होते हैं, जिससे यह एक टैक्स-कुशल आय देता है।
विविधीकरण– REIT रियल एस्टेट सेक्टर में निवेश का अवसर देते हैं और निवेश पोर्टफ़ोलियो में विविधीकरण (डाइवर्सीफ़िकेशन) लाने में सहायक होते हैं, क्योंकि इनका अन्य ऐसेट क्लासेस से कम संबंध होता है।
क्या REIT में ख़तरे भी हैं?
हर निवेश की तरह REIT में भी कुछ जोखिम होते हैं, जैसे:
ब्याज दर की संवेदनशीलता– बढ़ती ब्याज दरों के दौरान REIT का परफ़ॉर्मेंस प्रभावित हो सकता है, क्योंकि उच्च उधारी लागत उनके रिटर्न को प्रभावित कर सकती है।
बाज़ार अस्थिरता– भले REIT की यूनिट्स इक्विटी शेयरों की तुलना में कम अस्थिर होती हैं, लेकिन बाज़ार में गिरावट के समय इनमें भी उतार-चढ़ाव हो सकता है।
क्षेत्र-विशिष्ट जोखिम– आर्थिक परिस्थितियाँ और बाज़ार में उतार-चढ़ाव विभिन्न ऐसेट क्लासेस को अलग-अलग तरह से प्रभावित कर सकते हैं, जिससे REIT का परफ़ॉर्मेंस भी बदल सकता है।
निवेश में बरतें समझदारी
REIT रियल एस्टेट में निवेश करने का एक सुविधाजनक तरीका है, जो पेशेवर प्रबंधन और उच्च तरलता जैसे लाभ देता है। हालाँकि, किसी भी निवेश से पहले गहन शोध करना ज़रूरी है। अपने वित्तीय लक्ष्य, जोखिम सहनशीलता और बाज़ार की स्थितियों को ध्यान में रखते हुए ही निर्णय करें।
अगर ज़रूरी लगे, तो किसी वित्तीय विशेषज्ञ से परामर्श लें, ताकि आपको व्यक्तिगत मार्गदर्शन मिल सके। REIT निवेश पोर्टफ़ोलियो के लिए एक मूल्यवान संपत्ति हो सकते हैं, लेकिन इन्हें एक संतुलित और विविध निवेश योजना का हिस्सा बनाना चाहिए।
